裁判要旨

    执行程序中，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用租赁房屋的承租人，有请求阻止向受让人移交占有被执行不动产的权利。但此节点的“占有使用”应为实质意义上的占有使用。因此，案外人执行异议之诉案件中，认定租赁房屋是否被承租人占有使用，应当结合房屋的位置及性质、租金的数额及其支付、房屋的使用状况等予以综合判定。

    案情

    2012年7月5日，韩某某与高某某之女（2013年6月病故）签订一份《租赁合同》，约定租赁高某某之女位于合肥市高新区澜溪镇花园商业楼101上、中、下三层房屋从事办公经营等事宜，租赁期自2012年8月5日至2027年8月4日，年租金29.4万元，先付后用，租金提前一个月支付，一次性交纳押金35万元。同日，韩某某将一年房租及押金转账给出租人。租赁合同签订当年，案涉房屋空置。此后，韩某某称在该处存放酒水。2014年8月，韩某某向公安机关报案称其在案涉房屋里放置的600箱河南杜康酒被盗。2014年10月22日，合肥国控公司因享有案涉房屋的抵押权，申请安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院强制执行该房产。韩某某作为案外人提出执行异议，请求法院在对案涉房屋处置中保护其合法租赁权。2015年6月19日，法院执行人员前往房屋现场进行查封，发现无经营使用情形，现场为空置状态。2015年10月30日，韩某某将案涉租赁房屋转租给温某某，约定租赁期限为120个月。2016年7月19日，法院作出执行裁定，驳回韩某某的异议申请。韩某某遂提起本案诉讼。

    裁判

    安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院经审理认为，案涉《租赁合同》合法有效。韩某某提供了交纳案涉房屋2013年1月至2016年12月的物业、水电费发票和公安机关出具的受案回执、接处警情况登记表，能够证明韩某某在2012年8月至2015年10月实际占有使用案涉房屋的事实；其与温某某签订的《租赁合同》及转账付款能够证明韩某某将房屋进行转租。法院执行人员通知韩某某到场后才打开案涉房屋的门锁，亦印证其实际占有使用案涉房屋。法院判决确认韩某某对案涉房屋享有租赁权，合肥高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191执异9号执行异议裁定于判决生效时自动失效。

    合肥国控公司不服，提出上诉。合肥市中级人民法院经审理后，判决：撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191民初3768号民事判决；驳回韩某某的诉讼请求。

    评析

    案外人提起执行异议之诉是基于其认为执行标的物系其所有的财产或认为其在该标的物上享有能够对抗执行的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，争议焦点在于对执行异议之诉中足以对抗执行的租赁物“占有使用”的理解及认定。

    对此，笔者认为可以排除执行的租赁物“占有使用”应为实质上的占有使用，而不能虚拟的或形式上的占有使用，需要结合房屋的位置及性质、租金的数额及支付、房屋的使用状况等予以综合判定。本案中，韩某某在案涉房屋上行使的行为不能认定为可以排除执行租赁物“占有使用”。

    理由如下：第一，本案用于租赁的房屋位于合肥市高新技术产业开发区，系澜溪镇花园商业街上的三层结构（含负一层）商业用房，总面积达786.18平方米，该房屋的租金依据案涉租赁合同的约定为每年29.4万元，依据商业惯例，承租人租赁此类房屋多为经营所需，从事营利性的商业活动，在租期内稳定、持续地使用。而本案中，自2012年案涉租赁合同生效起至人民法院查封时止，长达两三年的时间内案涉租赁房屋处于出租前的原有状态，承租人既未将该房屋用于办公或居住，亦未进行任何为经营活动进行必要的装修准备，而始终将房屋处于相对闲置状态。第二，交纳物业费是房屋所有权人或承租人依据合同约定应履行的义务，该行为的发生并不能证明交纳人占有使用房屋。韩某某虽提供了于2013年开始交纳案涉租赁房屋的物业费、水电费单据，但从该单据看，物业费交纳为三年，而水电费仅为承租的第一年，此后二年并无此类费用的交纳单据，因水电等费用为实际发生才支出，亦可印证在此期间韩某某并未占有使用案涉租赁房屋。第三，占有使用应具有稳定性、充分性，局部的、短期使用不能认定为对租赁物的占有使用。韩某某称将案涉房屋用作仓库存放酒水，即便如其所述，也不能认定为对租赁物的占有使用。案涉租赁房屋面积达700多平方，按韩某某所述其存放酒水使用的应仅为其中小部分；且其存放的时间仅为阶段性，且占时较短；案涉租赁房屋为商业用房，租金达每年近三十万，若仅有局部性、短期的、临时性仓储使用即认定为占有使用则与该房屋的性质、商业价值、使用价值不符，与承租人支付的租金不匹配，与商业惯例相悖。另外，韩某某将房屋转租发生在人民法院查封行为之后，此事实的发生对审查案涉租赁房屋查封前的占有使用不产生影响。

    本案案号：(2016)皖0191民初3768号，（2017）皖01民终2604号

    案例编写人：安徽省高级人民法院 张红柳

    安徽省合肥市中级人民法院 陆文波