裁判要旨

    名义购房人与开发商以虚假的意思表示签订购房合同，其实施的民事法律行为因该意思表示虚假而无效；名义购房人与开发商不得以该购房合同的无效对抗善意第三人贷款银行，仍应按照借款合同的约定承担责任。

    【案情】

    为套取贷款，凯悦公司与金某、居某协商，通过“假按揭”方式向建行贷款，资金由凯悦公司实际支配使用，贷款也由其通过金某还款账户分期偿还。为此，凯悦公司先与金某、居某签订《商品房买卖合同》，再以购房贷款名义，由金某、居某作为借款人，凯悦公司为保证人，与建行常州分行签订《个人住房借款合同》，套得了银行贷款。后凯悦公司破产，未能按期还款，建行向法院提起诉讼，要求金某、居某承担还款责任、凯悦公司承担担保责任。金某、居某则反诉请求解除涉案两份合同。

    【裁判】

    江苏省常州市钟楼区人民法院经审理认为，凯悦公司与金某、居某签订的《商品房买卖合同》属于合同法规定的“以合法形式掩盖非法目的”的情形，为无效合同；凯悦公司与金某、居某骗取贷款行为符合合同法规定的“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”的情形，故《个人住房借款合同》亦为无效合同，并依据合同无效后的处理，判决金某、居某和凯悦公司按比例承担赔偿责任；同时，驳回金某、居某诉请。

    判决后，建行、金某、居某不服，上诉至江苏省常州市中级人民法院。常州中院经审理认为，凯悦公司与金某、居某故意作出虚伪表示，通过签订《商品房买卖合同》以融资的行为无效；而建行属善意第三人，凯悦公司与金某、居某签订《商品房买卖合同》行为的无效不能对抗与建行签订《个人住房借款合同》的行为效力。基于此，二审遂予改判：支持建行对金某、居某的诉讼请求；确认凯悦公司对金某、居某的欠款本金和计算至破产受理之日的欠款利息承担担保责任。

    【评析】

    “假按揭”案件中民事法律的适用，关键在于对名义购房人与开发商之间、名义购房（借款）人与银行之间的民事法律行为准确地进行法律评价。在司法实践中，存在较大分歧。第一种观点认为，开发商与名义购房人签订的《商品房买卖合同》系以“合法形式掩盖非法目的”，应认定为无效；银行作为被欺诈一方，对合同享有撤销权，在银行未行使撤销权时，应认定借款合同有效。第二种观点认为，以“合法形式掩盖非法目的”所签订的《商品房买卖合同》无效，同时，骗取贷款行为符合“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的”情形，亦应认定借款合同无效。第三种观点认为，开发商与名义购房人故意作出虚伪表示，签订《商品房买卖合同》来为开发商融资的行为无效；但银行作为善意第三人，前述无效行为对其不产生约束力，故应认定借款合同为有效合同。笔者赞同第三种观点。

    1.民法总则中通谋虚伪表示与合同法中“以合法形式掩盖非法目的”“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”法律适用之辨析。民法总则第一百四十六条规定的通谋虚伪表示是指行为人与相对人进行通谋，对外作出虚假的意思表示，并以此而实施的法律行为，通常须具备四个要件：具有意思表示、表示行为与真实意愿不一、表意人与相对人的虚伪故意、行为人与相对人的通谋实施。而合同法上的“以合法形式掩盖非法目的”的行为通常表现为脱法行为、通谋虚伪行为和兼具二者的混合行为。“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”行为中的恶意串通，不仅包括虚伪表示，而且还包括双方通谋而为与效果意思相同的表示，且以侵害国家、集体或者第三人利益为无效的必须要件。因此三者之间无论从适用范围，还是立法目的上都有重大区别。

    2.《商品房买卖合同》订立中行为人与相对人的行为如何认定。民事法律行为的成立要件包含主体、意思表示和内容三方面，其中意思表示是核心要素。民事法律行为的效力状态是对已成立的民事法律行为价值判断的结果。就本案“假按揭”中购房人与开发商之间通谋虚伪行为而言，虽然在主体要件方面适格，但购房人与开发商之间并无真实购房意愿，实为双方为套取银行资金而为之，系双方虚伪故意，通谋实施，故意思表示要件为无效要件。因此，对“假按揭”中签订《商品房买卖合同》行为的评价，应适用民法总则第一百四十六条条第一款规定之“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，依法认定为无效行为。

    3.《商品房买卖合同》的行为人、相对人伪装行为的无效能否对抗善意第三人贷款银行。本案中所涉购房合同与借款合同，从内容来看虽密不可分，但两份合同之间并非主从合同关系，两份合同均存在独立的意思表示，而为相对独立的法律关系。因此，购房合同的无效并不必然导致借款合同的无效，还应分析银行在贷款发放中的主观意图，是否系善意第三人。民法中“善意”系指不知道伪装行为，对“善意”的认定以法律推定为主要方式。本案中，开发商和名义购房人均未能提供证据证明将“假按揭”的情况已告知银行，或者银行已知道或应当知道“假按揭”情况，在此情形下，银行应被推定为善意第三人。故而开发商与名义购房人伪装行为的无效，不能对抗名义购房人与银行之间签订借款合同的效力。

    本案案号：（2017）苏0404民初298号，（2017）苏04民终3746号

    案例编写人：江苏省常州市钟楼区人民法院 胡传朋 陈德严