近年来，因二手房买卖合同引发的定金、“一房二卖”、房屋质量、中介费用、房产买卖中户口迁出等纠纷频发。2017年以来，江苏省泗阳县人民法院每年均受理涉二手房买卖纠纷90余件。

    审判实践中发现，二手房买卖合同纠纷频发主要有以下原因：

    中介机构准入门槛低，服务缺乏规范性。中介相较于其他行业风险小、投入少，从业人员也无严格资质要求，服务普遍随意性较大，缺乏规范性和专业性。如买卖标的权属、负担情况审查不严，致使合同无法履行并引发争议，甚至收受交易资金后人去楼空的情况时有发生。

    交易双方缺乏诚信，违约行为频发。房地产价格持续走低时，买方会以房屋质量问题、卖方违约理由等拒绝继续履行合同；而在二手房价格持续上涨时，则卖方违约屡见不鲜，部分卖方甚至“一房二卖”后以支付违约金、双倍返还定金的方式替代履行合同。因二手房交易违约之诉，已达到二手房买卖纠纷总量的45%左右。

    交易时限长、手续繁琐。二手房交易仅办理行政流程就包含购房资格核验（住宅类）、网签合同、税务部门核定契税、办理权属证书，过程中需提交各种材料，加上之前的看房、签约、付款贷款、过户、交房、出卖人迁出户口等过程，手续繁琐，稍不注意就会引发矛盾和争议。

    利用“阴阳合同”“名为赠与实为买卖”等偷逃应缴税款。交易双方为少缴税款，掩盖房屋买卖事实，偷逃差额部分应缴税款和房屋买卖合同较高税率。引发纠纷后，当事人真实意思表示以及合同效力，往往成为审理中的难点。

    为规范二手房买卖行为，减少群众纠纷之累，笔者提出以下建议：

    政府加强对二手房交易市场和中介行业的监管。行政主管部门、产权中心利用交易监管平台信息备案体系覆盖中介机构、门店以及所有从业人员信息，对经营不规范的中介机构责令限期整改，对违规操作、违法居间的中介机构纳入“黑名单”及时清理。

    积极发挥司法裁判引领作用，促进房地产交易规范化。确立不让违约者因违约而获益的裁判理念，通过调整违约金、支持守约方“溢价损失”等可得利益，加重违约方违约成本。与税务部门、产权中心建立联动机制，共同查处和打击利用“阴阳合同”差价、“名为赠与实为买卖”逃避国家税款缴纳的不法行为。

    加大宣传教育力度，增强合同主体风险防范和法制意识。归纳二手房交易各环节普遍存在的问题，发布典型案例，形成法律风险提示。开展讲座、送法进社区等，进一步引导房地产中介机构、买卖双方遵法守法、诚信经营。