房屋涉嫌违建被拆风险，承租人能否中止合同行使不安抗辩权！

房屋涉嫌违建被拆风险，承租人能否中止合同行使不安抗辩权！

作者：李慧浏览次数：次发布日期：2018-06-13

【司法观点】

合同成立后，应当先履行的当事人有确切证据证明对方存在经营状况严重恶化或存在丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行合同义务。
行使不安抗辩权的一方未能举证证明相对方存在上述情形的，仍应承担中止履行合同义务的违约责任。

【经典案例】

张某、闫某签署《房屋租赁协议》，约定张某将某房屋出租给闫某使用，房屋用途为饭店。使用费一年一付，先付后用。缴费时间分别为2015年11月16日、2016年11月9日、2017年11月9日。闫某支付了第一年的使用费后，张某将房屋交由闫某经营饭店。
2016年12月11日，张某向闫某发送《催款通知》，催要第二年的使用费，并通知闫某必须于2016年12月13日前支付使用费，否则将解除合同，收回房屋。2016年12月15日，张某向闫某发送《解除合同通知》，该通知于2016年12月17日被闫某签收。
因闫某拒不归还房屋，张某将其诉至法院，要求确认双方签订的《房屋租赁协议》于2016年12月17日解除，闫某将房屋归还给张某并支付逾期付款的利益。庭审中，闫某辩称张某曾告知该房屋面临拆除，其因担心无法续租，故依法行使不安抗辩权拒付租金，并非恶意违约。

法院认为：
双方均确认系争房屋具有产证，双方就系争房屋签订的《房屋租赁协议》也未见违反法律、法规强制性规定之处，故双方理应按约履行各自义务。本案中，闫某未能按约在2016年11月9日前向张某支付第二年的租金，其理由是张某曾告知其系争房屋面临拆除、无法续租等情况，故其基于不安抗辩权拒付租金。本院认为，闫某若要行使不安抗辩权中止履行合同义务，得具备合法前提，即在2016年11月9日该时间节点或之前，其有确切证据证明被上诉人存在经营状况严重恶化或存在丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
一者，闫某一直强调系争房屋要拆迁，但其始终未能举出确凿证据证明该点，且从其提供的照片及双方庭审陈述可见，实际上只是相关部门对系争房屋外侧的违章搭建部分进行拆除。而关于拆违，闫某的陈述证实在2016年11月9日及之前其并无拆违的准确信息。更关键的是，双方租赁合同项下的标的物并不涉及违建部分；
二者，张某自合同签订后即将系争房屋交由闫某占有使用，直至本案审理期间亦是如此，可见张某已履行了其合同义务，然而，闫某不仅未按时缴纳租金，且在收到张某发送的书面《催款通知》和《解除合约通知》后，其也未及时予以书面回复，向张某明确提出拒付理由，直至本案诉讼闫某才提出关于不安抗辩权的主张，实有违常理；
综上，本院认为，在2016年11月9日该时间节点及之前，闫某并无确切证据证明张某存在丧失或可能丧失履行合同义务的能力，其以不安抗辩权为由拒付租金，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。闫某未及时支付租金，构成违约，张某在发函催讨未果后，发出解约通知，符合合同约定和法律规定，故本院确认双方签订的《房屋租赁协议》于解约通知到达闫某之日（2016年12月17日）解除。
故，法院判决《房屋租赁协议》于2016年12月17日解除，闫某向张某归还房屋，并支付逾期付款违约金。

【律师点评】

上述典型案例涉及到了对行使不安抗辩权是否合法有据的认定，我们对不安抗辩权作几点阐释：
1、不安抗辩权的成立条件
首先，双方当事人须因同一双务合同而互负债务，且两项债务之间须存在对价关系。如果双方当事人订立有多份双务合同，则一方不得基于A合同中相对方的行为在B合同中行使不安抗辩权。
其次，双方当事人有先后履行顺序，且行使不安抗辩权的一方须为先履行一方。法律规定不安抗辩权的初衷是为了保护先履行一方不被相对方所欺诈，故有权行使不安抗辩权的仅有先履行一方。如果合同的履行不存在先后顺序，任何一方都无权行使不安抗辩权。
最后，后履行一方的履行能力明显减低，有不能为对待给付的现实危险。这一点是法院认定先履行是否有权行使不安抗辩权的关键。后履行一方的履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险，包括：转移财产以逃避债务和故意谎称有履行能力的欺诈行为。如果涉及到非自然人主体，则经营状况严重恶化也可以成为不安抗辩权的行使依据。此外，履行能力明显降低的情形须发生在合同订立之后，如果合同订立之时就存在该情形，则先履行一方应承担该风险，而无权行使不安抗辩权。
2、行使不安抗辩权的注意事项
首先，先履行方选择中止履行合同义务，行使不安抗辩权必须要谨慎。实践中很多先履行方仅因相对方前期履行过程中出现过违约行为、信誉下降、涉诉案件众多等就贸然中止履行合同，等到涉诉之后，先履行方又无证据证明相对方存在履行能力降低的情形，最终因自己的中止行为而承担违约责任。因此，先履行方应有确切证据时方可中止履行合同，且因注意留存相对方履行能力降低的证据。本案中闫某主张因担心房屋拆除无法续租而拒付租金，但闫某却无任何证据予以证明，闫某的主张只能被认定为其主观臆断，而不能成为行使不安抗辩权的依据。
其次，先履行中止履行合同的，应立即通知相对方。此时，如果相对方对合同履行提供了充分保证，则先履行方应当继续履行合同。需要注意的是，先履行方在通知中应包含欲中止履行的意思表示，且发出通知到中止履行之间需留出一段合理的时间，以供相对方作出回应。
3、先履行一方的合同解除权
如果先履行一方行使不安抗辩权中止履行义务的，且相对方未在合理期限内恢复履行能力或提供担保的，先履行一方有权解除合同，合同于解除通知到达相对方时被解除。
对于相对方而言，如果先履行一方以通知的方式解除合同，其有权对合同的解除提出异议，但必须以在三个月内起诉的方式提异议，任何书面形式的异议都是无效的。

【公司治理建议】

1、公司想中止履行合同如何举证？
首先，可以考虑从涉诉、执行情况辅助证明。如果合同相对方已有大量纠纷作为被告涉诉，且均是标的额巨大的案件，则该方的履约能力极有可能在短期内大幅下降。如果合同相对方作为被执行人有大量高额标的的执行案件，且其中有终结本次执行的案件，则法院认定相对方有给付不能风险的概率会大大提高。
其次，如果相对方是公司，则考虑从公司的经营状况进行证明。例如公司短期内大幅裁员、歇业、停业整顿，甚至被吊销营业执照，都有助于法院作出有利于先履行方的认定。
2、先履行方的其他救济途径
行使不安抗辩权中止履行合同虽然是保护先履行方利益的一个重要途径，但是操作起来难度比较大。司法实践中，先履行方行使不安抗辩权中止履行被法院认定合法有据的，概率很低，大部分中止履行行为都被法院认定构成违约。原因在于相对方履约能力下降的举证难度很大，而且法官对于相对方履行能力是否下降、是否具有不能对待给付危险的认定裁量空间很大。因此，先履行方如果没有充足证据的话，建议不要贸然行使不安抗辩权。
其实在很多分阶段履行或继续性合同的案例中，先履行方行使不安抗辩权仅是因为相对方在合同履行前期曾有过恶意违约的行为，而非丧失履行能力。在相对方持续违约或延迟不履行义务的情况下，先履行方不妨先尝试解除合同。
第一、如果相对方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，先履行方可依据《合同法》第九十四条第二款规定要求解除合同。
第二、如果相对方延迟履行的是合同项下的主要义务，先履行方可先对其进行催告，相对方在合理期限内仍不履行的，先履行方可依据《合同法》第九十四条第三款规定要求解除合同。需要注意的是，催告应以书面形式进行催告，且要注意留存相对方签收催告文件的证据。
此外，对于分阶段履行等继续性合同而言，当事人可在合同中约定合同解除权，一旦某一方违约而触发合同解除条件，则守约方可解除合同，并依据合同约定要求违约方承担损害赔偿责任，以免陷入履行僵局。

法条指引：
《中华人民共和国合同法》
第六十八条 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；
（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；
（三）丧失商业信誉；
（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
第六十九条 当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。