【司法观点】

      一般而言，合同解除后的房屋增值利益应归属于守约方。但是双方在合同中对房屋增值利益的计算方法与归属另有约定的，法院应尊重当事人的意思自治。

【经典案例】

     2011年10月10日，文某与陈某签订《房屋转让协议书》一份，约定：陈某将房屋出让给文某，房屋价款为100万元，分五期支付，在2015年10月16日前付清全部价款；分别于2011年10月16日、2012年10月16日、2013年10月16日、2014年10月16日及2015年10月16日各付20万元。

     2016年3月1日，陈某之夫徐某作为甲方，文某及文某之妻刘某作为乙方，签订了《还款协议》，其中第三条载明：乙方应按照还款计划每月15日前及时付款，如出现拖延付款等不正常情况时，甲方即可终止2011年10月10日签署的《房屋转让协议书》，并收回系争房屋。房屋价值由双方协商或请房产中介公司评估作价，房屋款用以偿还本协议中第二条之还款计划内后期部分的欠款，不足部分乙方还应按计划继续归还，如房屋价值和已归还部分相加已超出了欠款总金额，多出部分应退还给乙方。

     此外，陈某与徐某、文某与刘某，两夫妻之间还存有其他民间借贷关系，上述《还款协议》中涉及到了关于此前借款的偿还约定。

     后因文某欠付购房款38万元迟迟未支付，陈某遂将文某诉至法院，要求解除《房屋转让协议书》，文某向其归还房屋。庭审中文某提起反诉，要求继续履行《房屋转让协议书》，称其愿意支付剩余38万元购房款；若法院判令解除《房屋转让协议书》，则要求原告返还已支付的62万元购房款以及房屋增值差额。案件审理过程中，XX房地产估价公司出具了房地产估计报告，估价结果为系争房屋在价值时点的估价结果是224万元。

【一审法院认为】

     原被告所签订的《房屋转让协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自的合同义务。因至该份转让协议书约定最后一笔房款支付日届满时，被告仍未按约支付全部购房款，故原告的丈夫即本案委托诉讼代理人徐某与被告及被告妻子刘某签订《还款协议》，约定解除《房屋转让协议书》的条件及解除后果的处理，现被告仍未按《还款协议》约定履行支付房款的义务，故原告要求解除双方签订的《房屋转让协议书》，于法有据，本院予以确认。

     合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现被告仍占有使用系争房屋，故原告要求被告返还系争房屋及附属车库的诉请，于法有据，本院予以支持。

     另，原被告一致确认，被告已支付购房款62万元，尚欠购房款38万元，因原被告明确约定了房屋买卖合同解除后，双方协商或评估作价的房屋价格用于偿还《还款协议》第二条所约定的欠款，而《还款协议》第二条所约定的欠款中涉及的借款，原告已通过另案主张了相关权益，该部分借款不应在本案处理中予以处理，故被告尚欠原告款项为42400元，原告应依据《还款协议》的约定，返还被告房屋价值款1816000元（224000元-424000元）。

     故，法院判决解除《房屋转让协议书》，被告向原告返还系争房屋。原告向被告返还房屋价值款1816000元。

【律师点评】

     上述典型案例涉及到了对房屋增值利益的认定，我们对此作几点阐释：

     1、房屋增值利益的法律性质

     一般而言，房屋增值利益属于可得利益损失。

     房屋买卖交易作为一种数额大、交易时间长的特殊买卖交易，往往从买卖双方洽谈到买卖合同履行完毕要经历一个非常漫长的过程。在这一期间，房屋价值会随着市场行情的变化发生价格上的波动。因此，房屋交易中，不乏买受人延迟不支付价款、出卖人后悔卖房而导致房屋买卖合同被解除的情况，也存在很多违反法律法规而导致房屋买卖合同被确认无效的情形。

     《合同法》第九十七条规定：合同解除后，已经履行的，当事人有权要求赔偿损失。故，房屋买卖合同一旦被解除或确认无效，就必然涉及到损失赔偿的问题，而房屋增值利益就是其中一个重要的组成部分。《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。该条规定明确了，损失可以包括直接损失和可得利益损失。房屋增值利益属于买卖双方履行合同义务后，买受人可以获得的利益，故其性质为可得利益损失。

     此外，房屋买卖双方还可以通过合同约定来确定房屋增值利益的计算与归属。本案中的出卖人刘某与买受人文某就是通过《还款协议》确定了房屋增值利益的归属：评估作价的房屋款用以偿还欠款，如房屋价值和已归还部分相加已超出了欠款总金额，多出部分应退还给买受人文某。合同约定与法定损失赔偿不同之处在于，法定房屋增值利益应归属于守约方，但合同约定的房屋增值利益权利人却不仅限于守约方，换言之，只要双方达成一致合意，即使是违约方，也有可能通过合同约定而获取房屋增值利益。本案中即出现了这种情况，明明是文某不支付价款违约在先，刘某据此解除买卖合同之后，却要依据合同约定将房屋增值利益支付给违约方文某。这种判决结果看似“不公平”，但完全合乎法理，导致对刘某判决不利的原因在于刘某自身拟定合同时的疏忽。

     2、房屋增值利益的归属如何认定

     我们此前已发布过《房屋买卖合同被解除或确认无效后，房屋增值利益归属问题的司法裁判规则一》与《房屋买卖合同被解除或确认无效后，房屋增值利益归属问题的司法裁判规则二》详细阐述过这个问题，在此仅做简要概括：

     首先，有权主张房屋增值利益的仅有守约方，违约方无权主张。但前文已述，如果是双方在合同中约定了房屋增值利益的归属，则法院     应尊重当事人的意思自治。

     其次，如果守约方对于合同解除均存在一定过错，依据“过错相抵”原则，应适当降低守约方所获利益的比例。但司法实践对此存在两种不同观点：一种认为若主张房屋增值利益的一方也存有过错，则其无权主张该利益；另一种认为双方均有权分得房屋增值利益，具体比例由法官根据双方的过错程度进行裁量。

【公司治理建议】

     1、如何在房屋买卖合同中约定违约条款

     首先，一个完善的违约条款一定要包括两部分：为对方设置义务、规定违反该义务的法律后果。实践中常见的错误是，只约定对方的义务，但不约定法律后果，这就会导致违约条款缺乏可操作性。

     其次，义务的设置要包含主要义务和附随义务。对于出卖人而言，主要义务是交付房屋以及办理产权变更登记；对于买受人而言，主要义务是支付价款。附随义务则视具体的交易情况而定，双方也可选择不约定附随义务。设置义务有两个注意点：第一、细致具体。尤其是重要的时间点约定，例如交付房屋的期限、办理变更登记的期限、支付价款的期限。需要注意的是，期限的约定要选择闭合区间。例如，“出卖人在收到80%价款3天后交付房屋”，这种约定最大的问题在于“3天后”是一个开放区间，5天后和1年后都属于“3天后”，按此约定，即使出卖人一年后交付房屋也未违反此条约定。比较妥当的约定是“出卖人在收到80%价款后15日内交付房屋”；第二、全面考虑履约风险。义务的设置不仅应包括现阶段的义务，如果合同相对方在日后履约过程中存在其他违约的可能性，则应设置相应的义务有针对性地约束相对方。同时提高违约金、损失赔偿的数额，以增加相对方的违约成本。

     最后，约定违约的法律后果，一般可约定定金、违约金、损失赔偿。定金的优点是关系明确，使用便捷，但是《担保法》第九十一条规定了定金的上限为主合同标的额的20%，这个数额相对较低，有时不足以弥补守约方的损失；违约金的优点是操作灵活且适用范围广，但是《合同法》规定了当事人有权请求法院对违约金数额进行调整，司法实践中法院予以调整的概率也非常高。当事人可以明确违约金的计算方法，以规避法院对于违约金调整的自由裁量。房屋买卖中常见的违约金计算方法是约定延迟履行违约金，例如延迟支付价款，每逾期一天按欠付金额的0.2%支付违约金；延迟交付房屋，每逾期一天按合同总金额的0.2%支付违约金；损失赔偿是能够最大程度弥补守约方损失的方法，但是缺点在于损失难于举证，尤其是对于可得利益损失的举证，司法实践中法院不予全额支持可得利益损失的比例非常高。与违约金类似，当事人可以明确损失赔偿的计算方法。

     2、房屋买卖合同一定要约定解除条款

     《合同法》虽规定了法定解除权，但是法定解除权的成就要件比较高，实践中很多违约行为都达不到行使法定解除权的门槛。因此在合同中约定解除条款是避免合同履行陷入僵局的好办法。

     需要注意的是，约定解除条款的同时也要约定结算事项，例如行使解除权的一方是否有权追究另一方的违约责任；已支付的房款如何处理；如果房屋已经交付且买受人已进行装修，装修残余部分如何处理。

     3、在合同首部载明订立合同的目的

     如果当事人是为了自住而订立房屋买卖合同，一般无需在合同首部载明合同订立目的。但有些人买房或卖方是处于特殊目的，例如用售房款进行二次投资等。在这种情况下，应在合同首部载明合同订立目的。这种做法的好处在于日后解除合同时，有利于守约方主张可得利益损失的举证。

【法条指引】

《中华人民共和国合同法》

第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第二十九条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。

第三十条 买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。

第三十一条 买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。