【司法观点】

       购房者所购房屋在其他案件的执行阶段被法院查封的，购房者可以案外人的身份向执行法院提出案外人执行异议。对法院作出的执行异议裁定不服的，有权依法提起执行异议之诉或申请审判监督程序。

【经典案例】

       2006年3月27日，秦某与A公司订立了《商品房买卖合同》，购买了XX房产，并支付了全部价款，A公司也向秦某交付了房屋，但却迟迟未办理房屋所有权证。2009年2月，秦某将A公司诉至法院，要求A公司为其办理房屋所有权证。同年12月18日，法院判决支持秦某的诉讼请求。

       2008年，工行起诉A公司，请求归还贷款本金600万元及相应利息，并请求判令对抵押物行使抵押权（2005年7月办理抵押登记），法院判决支持工行全部诉讼请求。2009年7月，工行向法院申请强制执行。

       2011年5月，秦某向执行法院提出执行异议申请，称工行申请强制执行的抵押物中包含其已全额付款购买的XX房产，且法院已判决A公司为秦某办理房产权属证书，但由于该房产被工行申请查封，无法办理，故申请撤销对该房产的查封处理。

【执行法院认为】

       秦某提出案外人异议。依据相关法律规定，秦某提供了已支付XX房产全部购房款且实际占有的证据，亦无证据证明秦某对该房产未过户存在过错，故其提出的解除XX房产查封的主张理由充分，裁定秦某的异议成立，中止对XX房产的执行。 

       工行不服执行法院作出的裁定，依法起诉，请求法院判决驳回秦某的执行异议申请。

【一审法院认为】

       从本案在建工程抵押转为现房抵押的过程来看，2005年7月26日，工行与A公司签订《借款合同》及《抵押合同》后，工行取得了《房屋他项权证》。后工行与A公司签订一份《贷款抵押协议》，双方同意将原土地使用权及在建工程抵押，变更为现房房屋土地使用权及房屋抵押，双方对于贷款抵押物变更不再重新签订抵押合同，双方同意贷款抵押物中的土地抵押期限自2005年8月8日起至2010年8月7日止。

       上述《贷款抵押协议》签订后，工行取得《土地他项权利证明书》，该证书载明：设定日期为2007年5月17日，存续期限为2005年8月8日至2010年8月7日，在该证书“记事”一栏载明：房屋他项权利证为京房海其他字第10607号，该笔抵押为2005年7月28日设定的在建工程抵押转成现房抵押，根据权利双方抵押协议设定此笔抵押。就抵押物的变更，工行与A公司在《房屋他项权证》上进行了变更登记，该他项权证亦表明在建工程抵押转现房抵押。2006年4月4日A公司房屋所有权证上在“设定他项权利摘要”栏中亦载明了2005年7月28日工行在建工程抵押的担保物权。

       就在建工程抵押和现房抵押的法律关系而言，根据《房屋登记办法》第六十二条的规定，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。《城市房地产抵押管理办法（2001修正）》第三十四条第二款规定，以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

       通过本案在建工程抵押转为现房抵押的过程来看，2007年的他项权利证明书载明现房抵押的房屋他项权利证亦为2005年在建房屋抵押的他项权证，存续期限亦从2005年在建房屋抵押的2005年8月8日开始，且二者担保的系同一笔债权，现房抵押登记并未先行涤除在建工程抵押登记，而是由在建工程抵押登记转为现房抵押登记，故在建工程抵押与现房抵押，二者具有时间上和担保功能上的连续一致性。

       本案中，秦某辩称A公司明示该房不存在抵押，秦某也无从知道该诉争房产存在抵押。虽然A公司与秦某签署的商品房买卖合同第四条写明土地使用权及在建工程均未设定抵押，但是该买卖合同附件三则明确载明“该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定”，该附件就抵押的情况已经进行了提示，根据该提示可以进行相应审查。需要指出的是，抵押登记本身即具有公示公信力，即秦某对抵押登记应当知晓。秦某即使不知晓抵押权的存在，亦应认定秦某对不知晓抵押权登记存在过错。

       秦某于2006年从A公司购买房屋时，A公司已经将在建工程抵押给工行。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

       本案中，在抵押权存续期间，A公司转让抵押物未通知抵押权人工行，亦未告知受让人秦某，根据上述法律规定，抵押权人工行仍可以行使抵押权。

       故，一审法院判决支持工行的诉讼请求。

       秦某不服一审判决，依法提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

【律师点评】

       上述典型案例涉及到了案外人执行异议、执行异议之诉这两种重要的民事诉讼程序，虽然本案中秦某败诉，但仍然为我们提供了一种非常好的权利救济思路。我们对此作几点阐释：

       1、执行异议

       执行异议是执行过程中中，当事人、利害关系人或案外人对执行标的或执行行为所提出的不同意见。根据提出异议主体的不同，执行异议可分为对违法执行行为的异议和案外人异议两种。

       对违法执行行为的异议提出主体是案件的当事人或利害关系人。当事人、利害关系人主要是针对执行行为本身提出异议，例如法院对拒不执行生效判决的被告或被执行人采取措施，其有权对该执行行为提出异议。异议须以书面形式提出，口头异议无效。法院经审查，认为异议理由成立的，应裁定撤销或改正执行行为；异议理由不成立的，应裁定驳回。当事人、利害关系人对法院作出的裁定不服的，可以在裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

       案外人异议的提出主体是案外人。案外人主要是针对执行标的提出异议。例如被执行人对执行标的不具有所有权，执行标的的所有权人是案外人。异议同样须以书面形式提出。执行法院经审查后，认定案外人对执行标的提出异议确有理由的，应当裁定中止执行。

       本案中执行案件本诉的原告是工行，被告是A公司，秦某并非本案当事人，也不属于与案件（工行诉A公司归还贷款本息）有利害关系的人，秦某依法提出的应当是案外人异议。执行法院审查后认为秦某对执行标的提出的异议确有理由，故中止强制执行符合法律规定。

       2、执行异议之诉与执行异议的审判监督程序

       前文已阐述了有两类人可在执行阶段书面提出执行异议，法院经审查后作出不同的处理。对于当事人或利害关系人针对执行行为提出的执行异议，前文已提及了一种对法院裁定不服的救济途径——向上一级法院申请复议。除此之外，还有两个救济途径，是当事人和案外人均适用的救济途径——执行异议之诉和审判监督程序。

       执行异议之诉和审判监督程序都是对法院裁定不服的救济，但是提起两种程序的理由不同。申请审判监督程序是认为原判决、裁定错误；提起执行异议之诉则是与原判决、裁定无关，而是出于其他事由。例如本案中秦某提出执行异议后，执行法院裁定中止执行，工行对该裁定不服，但并非是认为原生效判决（判决A公司向工行返还贷款本息）有错误，而是认为该中止执行的裁定损害了自己的合法权益，此时工行就应该提起执行异议之诉，而非申请审判监督程序。

       执行异议之诉的起诉期限是执行异议裁定送达之日起十五日，管辖法院为执行法院。

【公司治理建议】

       1、购买的是新建商品房，则需要注意查看以下几项内容

       第一、查看“五证”，即国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、以及商品房预售许可证。购房者签订合同之前要注意查看“五证”是否齐全，如果“五证”不齐全，要评估购房风险，慎重选择购买该房屋。潜在的风险包括无法或难以取得房屋权属证书。

       第二、如果购买的是预售房屋，签订完购房合同后及时办理预售登记备案和预告登记。很多购房者会混淆这两个登记，虽然只一字之差，但两者性质完全不同。预售登记备案是一种行政管理措施，无法产生物权效力，只有预告登记才能产生物权效力。正确做法是，签订房屋预售合同之日起30日内，督促开发商办理商品房预售合同登记备案手续；备案之后，携带已登记备案的商品房预售合同前往房屋登记机构办理预告登记。原则上需要购房者与开发商共同申请。

       第三、交房时查看房屋的验收证明。房屋验收证明是楼盘质量达标的基本证明。如果交付的房屋未经过竣工验收，购房者有权拒收并要求开发商整改，以达到验收标准。开发商因此而逾期交付符合验收标准房屋的，购房者有权按照购房合同要求开发商承担逾期交房的违约责任。

       2、购买的是二手房，则须注意查看房屋的产权证及他项权证

       第一、看出卖人是否为房屋所有权人。

       如果出卖人与房屋产权证上的所有权人不一致，要警惕出卖人无权处分房屋的情形，建议不要购房此类房屋。

       看房屋是否存在共有的情况，例如共同共有或按份共有。如果其他共有权人对出售房屋不知情或不同意，这种情形也容易产生无权处分的纠纷。

       第二、看房屋性质。

       我国对房屋买卖有严格限制，并非所有房屋都能进行交易，也并非所有房屋都能取得房屋产权证，例如农村房屋、拆迁安置房等。

       第三、看房屋是否被抵押。

       如果房屋已经被抵押，建议不要购买。抵押登记具有公示效力，即使购房者购房时对抵押情况确不知情，但法院也会认定购房者对此存在过失，会作出不利于购房者的判决。例如本案中秦某最终也被法院认定为对购买房屋存在过失，不足以对抗抵押权人。

       如购买在取得债权人同意，并代替债务人清偿其购买房屋相应对价的债务，使抵押权消灭后可办理物权变更登记获得房屋所有权。

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【法条指引】

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

第二百二十七条 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。