司法观点

承租人将底层房屋转租给第三人经营超市的，由于经营期限存在对外明示的店招，出租人应当知晓转租事宜。出租人在转租事宜发生后两年内照常收取租金未提出异议的，应当认定出租人默许承租人转租及将房屋用于经营超市的行为。

知识点

1、房屋出租人可以在哪些情况下要求解除租赁合同？

2、承租人能否在租赁房屋用途大类别中改变具体使用用途？

3、出租人应当在知道转租事宜后六个月内提出异议，未提视为默许转租行为

4、租赁合同解除后次承租人不腾退房屋的，出租人可要求支付占用费

……详情见下文

经典案例

2010年4月1日，胡某作为出租人，A公司作为承租人，签订《房屋租赁合同》一份，约定胡某将房屋出租给A公司，租赁期限13年。A公司租赁房屋仅为旅馆、餐厅和办公室使用，租赁期限内未征得胡某书面同意及按规定须经有关部门审批前，A公司不得擅自改变约定的租赁物使用用途……A公司未经胡某同意不得擅自将房屋部分或全部转租给他人……有下列情形之一的，胡某可书面通知A公司解除合同：（一）A公司未征得胡某书面同意改变房屋用途（二）A公司擅自转租该房屋的……

2015年3月31日，A公司与B公司签订《租赁合同》，约定A公司将前述租赁房屋的底层商业用房出租给B公司用于开设超市及相关经营活动。2015年4月21日，B公司取得了营业执照，并在租赁房屋的底层商业用房开办经营超市。

2017年7月21日，胡某向A公司发出《解除合同通知书》，要求解除合同并要求A公司腾空房屋、承担违约责任等。后A公司拒绝搬出租赁房屋。

2017年11月，胡某将A公司诉至法院，要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年7月21日解除，判令A公司支付逾期腾空房屋的占用费。庭审中，A公司辩称，双方履行租赁合同已由9年之久，胡某称其不知道房屋实际使用情况显然不合理。且胡某明知A公司的转租行为但从未提出过异议，仍然向A公司收取租金应认定胡某默许A公司的转租行为。

法院认为

首先，胡某认为A公司违约转租构成根本性违约。一方面，根据本案查明事实显示，A公司于2015年3月将系争房屋中底楼房屋转租给B公司用于经营超市，所涉房屋为底层沿街铺面，经营期间均有店招对外明示。自上述A公司转租行为发生至2017年7月胡某提出解约主张，时隔两年有余，胡某作为出租方理应知晓系争房屋的使用状况，其所称因工作繁忙，在A公司支付租金未逾期太久的情况下，其不会也没有可能去查看系争房屋使用情况的解释以及所称其在2009年至2017年期间到过上海但未到过系争房屋处的说法，与其产权人、出租人的身份以及其应尽相应管理职责的常理不相符合，本院难以采信。于此情形，鉴于胡某一直正常收取租金而未提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本院认为胡某所提A公司违约转租的解约理由有违该项规定，不予支持。

另一方面，胡某与A公司约定的租赁合同租期为13年，现双方履行亦已逾9年，A公司已投入大量经营成本，在转租活动并未明显增加胡某的风险或损害其租金收益的情况下，继续履行合同更加符合维护交易稳定、兼顾公平合理的商事活动原则。

再次，胡某关于A公司未经同意擅自变更房屋使用用途，转租他人经营超市用的解约理由。虽然双方在租赁合同中约定房屋用途为旅馆、餐饮、办公，事实上，部分房屋也的确被转租用于超市经营，但，一者，如前文所述，胡某理应知道A公司将底层房屋转租给B公司经营超市，其长期未提出异议，应视为其同意该种转变用途的行为；二者，系争房屋房地产权证上记载土地用途为商业、房屋类型为商场，而在系争房屋内经营超市属正常商业范畴，B公司的经营活动获得相应政府部门许可对此可予佐证。因此，在利用系争房屋所从事经营活动并未超出商业用途范畴且亦未对出租人利益造成侵害的情况下，胡某以A公司擅自变更房屋用途为由主张解除合同，缺乏合理性，本院亦难支持。

由上分析，胡某主张A公司构成根本违约并要求确认《房屋租赁合同》解除，理由不能成立，本院不予支持。胡某基于解除合同所提关于占用使用费、返还房屋的主张，本院亦不予支持。

故，法院驳回了胡某的全部诉讼请求。

律师点评

上述典型案例涉及到了对解除房屋租赁合同的认定，我们对此作几点阐释：

1、房屋出租人可以在哪些情况下要求解除租赁合同？ 

房租出租人的解除权分为两种，一种是法定解除权，另一种是约定解除权。约定解除权可以由租赁双方自行协商约定。法定解除权主要有以下几种：

第一、承租人不当使用房屋使房屋受损。例如房屋承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，如果经出租人要求后仍不恢复原状，出租人可以要求解除合同并要求承租人赔偿损失。

第二、承租人擅自转租。承租人未经出租人同意擅自将租赁物转租给第三人的，出租人可以要求解除合同。

第三、承租人逾期不支付租金。经出租人要求后承租人仍无正当理由不支付租金的，出租人可以要求解除合同。

第四、不定期租赁。如果租赁期限六个月以上但没有订立书面合同，或者双方没有约定租赁期限或约定不明的，视为不定期租赁合同，出租人可以在合理期限之前通知承租人解除合同。此外，如果租赁期满后承租人继续使用租赁物而出租人没有提异议，也视为自此订立不定期租赁合同。

2、承租人能否在租赁房屋用途大类别中改变具体使用用途？

如果按大类别划分，房屋的用途主要包括居住用途、工业用途、商业用途等。而具体细分，商业用途又可以分为办公、旅馆、餐厅、超市等。

当双方具体约定了细分用途后，例如仅限于承租人办公使用，这种情况下如果承租人私自变更用途，且变更程度较大，甚至造成房屋损坏，例如改造房屋，变成游戏厅，应当认定承租人私自改变租赁房屋用途的行为构成了违约。

但如果双方没有约定细分用途，且承租人没有做出太大改变，例如本案中A公司将底层房租改成经营超市，实质上还是属于商业用途的大范围，与此前约定的“旅馆、餐厅、办公室”没有太大改变，且胡某没有因此遭受损失，甚至没有对此提出过异议，胡某再行据此要求解除合同的，法院不予支持。

公司治理建议

1、出租人应当在知道转租事宜后六个月内提出异议，未提视为默许转租行为

出租人将房屋出租后，应当关注后续房屋的使用情况，一旦发现承租人不当使用房屋或擅自转租，及时提异议或要求解除合同。

如果出租人在知道或应当知道转租事宜后六个月内没有提出异议，应当认定出租人默许转租行为，出租人不得再要求解除合同或要求认定转租合同无效。本案中虽然A公司没有证据证明胡某明知转租事项，但结合本案事实来看，A公司转租的是底层店铺，且转租给B公司后B公司用于经营超市，转租行为非常明显，作为房屋所有权人、出租人的胡某在此后的两年后一直收取租金，却称对转租事宜不知情，显然不符合常理。因此，应当认定胡某默许了A公司的转租行为。

2、租赁合同解除后次承租人不腾退房屋的，出租人可要求支付占用费

如果承租人擅自转租，出租人要求解除租赁合同，次承租人应当在合理期限内腾退房屋。逾期拒不腾退的，出租人有权要求次承租人支付逾期腾房占有使用费。

即使承租人不存在擅自转租情况，在租赁合同届满或解除时，承租人拒不腾退房屋的，出租人要求按日租金标准或合同约定标准要求承租人支付占用费的，法院一般也会予以支持。

法条指引

《中华人民共和国合同法》

第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。