2019年10月9日，甲乙双方签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲承租乙的房屋，租金为每年58000元，按年支付租金，先付款后交房。租期自2019年10月10日至2024年11月10日止。一方如提前变更合同，须提前1个月通知对方，协商解决。

合同签订后，甲依约向乙支付房屋押金3000元，并支付了相应的租金。甲方承租涉案房屋用于经营学生使用的英语学习机，因受新冠疫情影响原因，同时甲母亲患癌，财力和精力原因，经营不善持续亏损。

甲于2020年10月通过微信向乙告知不再续租。2020年12月17日，甲再次微信告知乙甲已腾空房屋，乙可另出租，乙未同意。期间，甲多次向乙归还房屋钥匙，乙拒收。乙不同意解除双方的房屋租赁合同，要求甲继续履行。后甲向法院起诉要求解除甲乙双方签订的《房屋租赁合同》。

法院经审理认为，甲作为承租人，在租赁期间内明确表示不再承租房屋，应认定为合同违约方。但是综合考虑甲方提前退租确受疫情及家人病情等客观原因影响，不存在主观恶意，剩余部分租期占合同租赁期间80%左右，可以另行出租从而实现乙的收益目的，为了避免房屋空置资源浪费，打破合同僵局，法院最终判决支持了甲方诉请，《房屋租赁合同》于判决作出之日起终止。

如果当事人之间非金钱债务出现履行不能情形，或者履行成本过高，导致不能实现合同目的，出现合同僵局时，法律赋予了违约方一定条件下请求法院或者仲裁机构终止合同的权利。如案例中，虽然法院支持了违约方甲终止合同的诉请，但是法院需要根据实际情况判断是否存在合同僵局情形，并且甲仍需承担违约责任。

具体符合哪些情形，合同违约一方才能主张“合同解除权”呢？我们认为：

1、违约方的违约行为不存在主观恶意

违约方的违约行为是合同陷入僵局的直接原因，因此有必要对违约方的主观态度进行区分，只有非恶意的违约方才能行使法定特殊情形下的合同解除权。违约方主观非恶意，即其违约行为是不得已而为之而非故意为之。案例中，租赁合同期间疫情爆发给甲经营带来的影响客观存在，甲家人病情对于其经营产生影响亦属人之常情。因此甲方的违约是迫于无奈之举，不是恶意违约。

2、租赁合同继续履行成本过高，且存在替代交易的可能性

实践中，合同成立后因客观情形的变化而使合同的履行成为不必要或者不可能的情形有很多，继续履行合同将使当事人一方甚至双方订立合同的目的无法实现，如果终止该合同僵局或可以找到可替代的交易可能，将会大大降低双方继续履约的成本，有利于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源，避免商业交易长期处在不确定状态。从案例中，甲方提出解除合同之时，剩余部分租期尚占合同租赁期间80%左右，即使涉案合同终止后，房屋仍可以另行出租以获取收益从而实现乙方的出租收益目的。

3、违约一方必须通过法院或仲裁机构行使解除权

根据《民法典》的规定，违约一方如果请求解除合同，需要向人民法院或仲裁机构提出申请，并不能依违约方的一方意思表示直接产生合同终止的效力，合同终止的时间应由人民法院或仲裁机构根据公平原则和诚实信用原则，结合案件的实际情况予以确定。这是违约方行使合同解除权的程序性要求。解除权应当如何行使的问题，我们此前发布的《逾期一个月未付款，合同为何无法解除？》（点击文章名即可查看）一文中详细阐述了这个问题，可供参考。【合同法研76】